El contrato de arrendamiento venció en diciembre. Nadie volvió a hablar del tema: el inquilino se quedó y el dueño siguió recibiendo el canon cada mes. Un año después, el dueño necesita el inmueble. ¿Puede pedirlo de un día para otro? No: tendrá que seguir las reglas de un contrato sin tiempo determinado, y la razón es una figura que casi nadie lee en el contrato, la renovación tácita.
Qué dice el Código Civil
Tres artículos explican casi todo:
- Artículo 1.599: si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
- Artículo 1.600: si a la expiración del tiempo fijado el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se rige por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Es lo que se conoce como tácita reconducción.
- Artículo 1.601: si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.
La clave está en dos palabras del artículo 1.600: el inquilino queda y se le deja. Lo que renueva el contrato no es una firma, es la combinación de permanencia y pasividad.
Renovación tácita y renovación automática pactada no son lo mismo
La tácita la presume la ley por la conducta de las partes: el plazo venció, el inquilino se queda y el dueño no se opone. La automática la pactan las partes en el contrato: una cláusula que dice, por ejemplo, que el contrato se renovará por períodos iguales si ninguna de ellas avisa con cierta anticipación. Con esa cláusula no basta con callar: hay que avisar, en la forma y en el plazo que el propio contrato fije. Si la cláusula no dice cómo ni cuándo, se convierte en fuente de conflictos.
Cómo evitarla si eres arrendador
- Lleva un calendario de vencimientos y actúa antes de la fecha, no después.
- Notifica por escrito que el contrato no se renovará, con anticipación y de una forma que deje constancia de la fecha, por ejemplo mediante notificación por notaría o por tribunal. El desahucio es lo que impide invocar la tácita reconducción (artículo 1.601).
- No dejes pasar los cánones posteriores al vencimiento como si nada: recibirlos sin reservas puede interpretarse como consentimiento a que el inquilino continúe. Si decides recibirlos, hazlo con una comunicación escrita que aclare que no implican renovación.
- Déjalo escrito en el contrato: que permanecer en el inmueble después del vencimiento no implica prórroga, y que cualquier prórroga debe constar por escrito.
- Revisa la ley especial que aplica: el propio Código aclara que sus normas sobre arrendamiento de casas y de predios rústicos se aplican en tanto las leyes especiales no las modifiquen (artículo 1.611). Para el uso comercial, por ejemplo, rige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014), con reglas propias como la prórroga legal. La vivienda tiene su propia legislación.
Cómo protegerte si eres inquilino
- Si quieres quedarte, no lo dejes a la tácita: pide la renovación por escrito y fija canon, plazo y garantías.
- Conserva recibos y comunicaciones: son la prueba de que el arrendador sabía que seguías en el inmueble y lo aceptó.
- Ojo con el fiador: la garantía o fianza dada por el arrendamiento no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (artículo 1.602). Si sigues después del vencimiento, conviene renovar también la garantía.
- Tu derecho preferente: si el contrato de arrendamiento de una casa ha durado más de cinco años y estás al día en tus obligaciones, el Código te da preferencia sobre otras personas que pretendan arrendar la finca; debes hacer uso de ese derecho dentro de los ocho días siguientes a la notificación (artículo 1.618), salvo lo que dispongan las leyes especiales.
Qué conviene dejar escrito en el contrato
- El plazo exacto y la fecha de vencimiento.
- Qué ocurre al vencer: no renovación, o renovación con aviso previo de un número concreto de días.
- La forma de notificación: domicilio y medios válidos para las partes.
- Las condiciones de cualquier prórroga: canon, ajustes y garantías.
- Que las garantías se renuevan de forma expresa, no por silencio.
Para el resto de las cláusulas, mira las que todo propietario debe incluir. Y si el inquilino pretende quedarse como dueño por el solo paso del tiempo, es otra figura distinta, la prescripción adquisitiva. Si tu contrato está por vencer o ya venció, puedes consultar tu caso con Ronny.