Una familia cuida y trabaja desde hace más de veinte años una parcela que nunca tuvo documento a su nombre. Nadie le ha reclamado nada en todo ese tiempo. ¿Puede considerarse dueña? En Venezuela, bajo ciertas condiciones, sí: se llama prescripción adquisitiva, o usucapión, y es una de las formas menos conocidas de adquirir una propiedad.
Una de las vías para adquirir la propiedad
El Código Civil enumera cómo se adquiere la propiedad. Según su artículo 796, la propiedad se adquiere por la ocupación; la propiedad y demás derechos se adquieren y transmiten por la ley, por sucesión y por efecto de los contratos, y pueden también adquirirse por medio de la prescripción. En la práctica: además de comprar o recibir una donación (los contratos) o de heredar (la sucesión, con o sin testamento: lo vimos en herencia sin testamento en Venezuela), la ley permite adquirir por el paso del tiempo cuando se cumplen ciertas condiciones.
Qué es una posesión legítima
Para adquirir por prescripción se necesita posesión legítima (artículo 1.953). El artículo 772 la define: es la que es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como propia. Dicho sin tecnicismos:
- Continua y no interrumpida: se ejerce de forma sostenida en el tiempo, no de manera ocasional.
- Pacífica: sin violencia y sin que otra persona la esté disputando.
- Pública: a la vista de todos, no escondida.
- No equívoca: no deja dudas de que quien posee actúa como dueño.
- Con intención de tener la cosa como propia: se comporta como propietario, no como inquilino ni como cuidador.
Por eso quien posee en nombre de otro, y sus herederos a título universal, no pueden prescribir la cosa: lo dice expresamente el artículo 1.961, salvo que haya cambiado el título de su posesión por una causa procedente de un tercero o por oposición hecha al derecho del propietario. Un inquilino que simplemente se queda en el inmueble no se convierte en dueño; de lo que sí puede ocurrir al vencer su contrato hablamos en renovación automática del arrendamiento.
Los plazos: veinte años o diez años
El Código prevé dos plazos distintos:
- Veinte años (artículo 1.977): todas las acciones reales prescriben por veinte años, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe. Es el plazo general: no se exige documento ni buena fe, pero sí una posesión legítima durante todo ese tiempo.
- Diez años (artículo 1.979): quien adquiere de buena fe un inmueble, o un derecho real sobre un inmueble, en virtud de un título debidamente registrado y que no sea nulo por defecto de forma, prescribe la propiedad por diez años, contados desde la fecha del registro del título.
Es decir: el plazo corto exige título registrado y buena fe; el largo no exige ninguno de los dos.
¿Y los bienes muebles?
La usucapión se discute sobre todo en inmuebles, y el artículo 1.979 se refiere expresamente a ellos. Para los bienes muebles el Código contiene además una regla propia, el artículo 794: respecto de los muebles por su naturaleza, la posesión produce, en favor de los terceros de buena fe, el mismo efecto que el título. Con una salvedad importante: quien perdió la cosa, o aquel a quien se la quitaron, puede reclamarla de quien la tenga. Son reglas distintas a las del inmueble y conviene analizar cada caso por separado.
Qué interrumpe la prescripción
El tiempo no se acumula sin límite. El Código distingue dos formas de interrupción:
- Natural: ocurre cuando, por cualquier causa, el poseedor deja de estar en el goce de la cosa por más de un año (artículo 1.968).
- Civil: una demanda judicial interrumpe la prescripción, aunque se haga ante un juez incompetente; pero para que produzca ese efecto debe registrarse, antes de que expire el lapso, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia, a menos que se haya citado al demandado dentro de ese lapso (artículo 1.969). También se interrumpe cuando el poseedor reconoce el derecho de aquel contra quien corría la prescripción (artículo 1.973).
Cómo se hace valer
Quien quiere que se le reconozca como propietario por prescripción debe pedirlo ante un tribunal civil y demostrar los requisitos, sobre todo el tiempo y el carácter de su posesión. Suelen pesar las constancias de uso o residencia continuos, los pagos de servicios e impuestos a su nombre, las mejoras hechas en el inmueble y los testimonios de quienes conocen la situación. Y recuerda que el juez no puede suplir de oficio la prescripción que no se haya opuesto (artículo 1.956).
Si eres propietario: cómo evitar perder lo tuyo
- Vigila el inmueble y reacciona a tiempo si alguien lo ocupa: el tiempo corre mientras no se interrumpa.
- Interrumpe a tiempo: si hay un ocupante sin derecho, la demanda debe acompañarse del registro de la copia certificada del libelo antes de que venza el lapso, o de la citación dentro de él.
- Documenta lo que cedas: si entregas el inmueble en arrendamiento o préstamo, déjalo por escrito; quien posee en nombre de otro no puede prescribir. Para el arrendamiento, mira las cláusulas que debe incluir el contrato.
Si estás en alguna de estas situaciones, ya sea porque posees un inmueble sin título o porque alguien ocupa el tuyo, conviene revisar fechas y documentos antes de actuar. Puedes consultar tu caso con Ronny.